Όταν ο αγοραστής είναι φορολογικός κάτοικος εξωτερικού

Ο φορολογικός κάτοικος εξωτερικού μπορεί να αγοράσει ακίνητο στην Ελλάδα κανονικά, χωρίς να απαιτείται προηγουμένως να μεταφέρει τη φορολογική του κατοικία στην Ελλάδα. Η αγορά από μόνη της δεν μεταβάλλει τη φορολογική κατοικία, η οποία κρίνεται με βάση τη μόνιμη ή κύρια κατοικία, το κέντρο ζωτικών συμφερόντων και, μεταξύ άλλων, την παραμονή άνω των 183 ημερών.

Α. Ελληνικός ΑΦΜ και κωδικοί myAADE

Πριν από τη μεταβίβαση πρέπει να διαθέτει:

• ελληνικό ΑΦΜ,
• κλειδάριθμο και κωδικούς myAADE,
• καταχωρισμένη διεύθυνση κατοικίας εξωτερικού,
• φορολογικό εκπρόσωπο στην Ελλάδα, όπου απαιτείται ή επιλέγεται από τον φορολογούμενο.

Η απόδοση ΑΦΜ και κλειδαρίθμου μπορεί να γίνει ψηφιακά και μέσω myAADElive.

Β. Φόρος μεταβίβασης

Ο φόρος μεταβίβασης βαρύνει τον αγοραστή και ανέρχεται:

• σε 3% επί της φορολογητέας αξίας και
• σε επιπλέον δημοτικό τέλος ίσο με 3% του κύριου φόρου.

Η συνολική επιβάρυνση αντιστοιχεί πρακτικά σε 3,09% της φορολογητέας αξίας. Για παράδειγμα, σε φορολογητέα αξία 200.000 ευρώ ο συνολικός φόρος είναι 6.180 ευρώ. Η δήλωση συντάσσεται κατά κανόνα από τον συμβολαιογράφο μέσω myPROPERTY και ο φόρος εξοφλείται πριν από την υπογραφή του συμβολαίου.

Η απαλλαγή πρώτης κατοικίας δεν εξαρτάται μόνο από το εάν ο αγοραστής έχει ακίνητο. Για κάτοικο εξωτερικού απαιτείται ξεχωριστός έλεγχος της ιδιότητας του δικαιούχου, της υπηκοότητας ή του καθεστώτος διαμονής και των προϋποθέσεων εγκατάστασης στην Ελλάδα.

Γ. Καταβολή του τιμήματος

Το τίμημα της αγοράς πρέπει να καταβληθεί αποκλειστικά με τραπεζικά μέσα πληρωμής. Πρέπει να διατηρηθούν:

• το τραπεζικό έμβασμα ή SWIFT,
• η κίνηση του λογαριασμού προέλευσης,
• αποδεικτικά για την προέλευση των χρημάτων, όπως εισοδήματα, αποταμιεύσεις, πώληση άλλου περιουσιακού στοιχείου, δάνειο ή δωρεά.

Η τραπεζική διαδρομή είναι κρίσιμη τόσο για τον συμβολαιογράφο και την τράπεζα όσο και για τη φορολογική τεκμηρίωση.

Δ. Τεκμήριο αγοράς και δήλωση Ε1

Εδώ βρίσκεται το σημαντικότερο φορολογικό σημείο:

1. Δεν υπάρχει πραγματικό εισόδημα στην Ελλάδα

Εφόσον ο φορολογικός κάτοικος εξωτερικού δεν αποκτά πραγματικό εισόδημα από την Ελλάδα, όπως μίσθωμα, επιχειρηματικό εισόδημα ή άλλη φορολογητέα ελληνική πηγή:

• δεν υποχρεούται να υποβάλει Ε1 μόνο και μόνο επειδή αγόρασε ή κατέχει ακίνητο,
• δεν εφαρμόζεται σε βάρος του το τεκμήριο απόκτησης του ακινήτου.

2. Υπάρχει πραγματικό εισόδημα στην Ελλάδα

Εφόσον αποκτά πραγματικό εισόδημα από την Ελλάδα, υποβάλλει δήλωση Ε1 και τότε η δαπάνη αγοράς του ακινήτου λαμβάνεται υπόψη ως τεκμήριο απόκτησης. Στην περίπτωση αυτή πρέπει να καλύπτεται με αποδεδειγμένα κεφάλαια, όπως εισαγωγή χρημάτων από το εξωτερικό, δάνειο, πώληση άλλου περιουσιακού στοιχείου ή δωρεά. Η εισαγωγή χρημάτων από το εξωτερικό μπορεί, όπου συντρέχει περίπτωση, να δηλωθεί στους κωδικούς 781-782 του Ε1.

Επομένως, ακόμη και όταν δεν υπάρχει υποχρέωση υποβολής Ε1, πρέπει να φυλάσσεται πλήρης τραπεζική τεκμηρίωση της προέλευσης των χρημάτων.

Ε. Δήλωση Ε9 και ΕΝΦΙΑ

Μετά την αγορά υποβάλλεται δήλωση Ε9 μέχρι την 31η Ιανουαρίου του επόμενου έτους. Για συμβόλαιο που υπογράφεται μέσα στο 2026, η προθεσμία είναι η 31η Ιανουαρίου 2027.

Όταν η μεταβίβαση πραγματοποιείται ψηφιακά μέσω myPROPERTY, το Ε9 μπορεί να δημιουργηθεί αυτόματα, αλλά πρέπει να ελεγχθεί ότι μεταφέρθηκαν σωστά όλα τα στοιχεία του ακινήτου.

Ο ΕΝΦΙΑ επιβάλλεται σε εκείνον που έχει το ακίνητο την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους. Επομένως, εάν το ακίνητο αγοραστεί μέσα στο 2026, ο αγοραστής θα επιβαρυνθεί για πρώτη φορά με ΕΝΦΙΑ το 2027, εφόσον εξακολουθεί να το κατέχει την 1η Ιανουαρίου 2027.

MichasTaxOffice

Γεώργιος Ν.Μίχας & Νικόλαος Γ.Μίχας

Οικονομολόγοι-Λογιστές Πτυχιούχοι Α.Ε.Ι

Σύμβουλοι Επιχειρήσεων